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Dación en pago. Concepto
La dación en pago
La dación en pago se puede definir como un subrogado del cumplimiento que implica la existencia de un medio extintivo de las obligaciones consistente en que, llegado el momento de cumplimento de la obligación, el deudor ofrece al acreedor -y este acepta de aquel- la realización de una prestación distinta de la inicialmente pactada, de modo que, cuando el deudor la realice, la operación efectuada se considerará perfeccionada,
con los consiguientes efectos que le son propios, esto es, la extinción de la obligación y, en consecuencia, la liberación del deudor así como la satisfacción de los intereses crediticios.
Esta figura se esta utilizando mucho últimamente para cancelar las deudas provenientes de las hipotecas con un banco de forma que con la dación en pago se entrega la vivienda y quedan saldadas todas las deudas con la entidad de crédito. Al quedar saldadas las deudas se salva también la posición de los avalistas o fiadores con lo que es una figura muy importante para los endeudados con el banco.
DACION EN PAGO
La "dación en pago" es una figura jurídica que se suele dar en las épocas de crisis inmobiliarias.
Un promotor inmobiliario o una persona que no puede pagar su hipoteca se presenta en las oficinas del Banco y entrega las llaves de su vivienda como dacion en pago, con lo que queda saldada la deuda.
La "Dación en pago" es algo que se regula en varios artículos del CC.
Supone dos cosas:
A) Aceptar que se está incumpliendo un acuerdo previo.
B) Intentar solucionarlo de forma alternativa.
Queda claro que la dación en pago permite una escapatoria al deudor, pero no un perjuicio al acreedor.
En concreto, se regula en los art. 1175 del CC:
"El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, solo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos..." y art. 1849 del CC:
"Si el acreedor acepta voluntariamente un inmueble, u otros cualesquiera efectos en pago de la deuda, aunque después los pierda por evicción, queda libre el fiador"
Queda claro que la sartén por el mango la tienen las entidades financieras, pues es necesario su libre voluntad de aceptar, en primer lugar, la dación en pago, y en segundo lugar, de darse por satisfechas, o reclamar mayor cantidad.
Seguro que si la casa vale bastante más que el importe de la deuda, no pondrán muchos problemas con la dación en pago. Pero en caso de viviendas con valores razonables por debajo de la deuda hipotecaria, no hay nada que hacer.
Jurisprudencia sobre dacion en pago
La jurisprudencia española, además de contar con la primera sentencia dictada en 1875, actualmente se ha pronunciado en enero del 2011: Sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra (AUTO Num 111/2010).
Ratifica la decisión de un juez que se niega a que un banco, que previamente había ejecutado la hipoteca y se había adjudicado el inmueble por el 50% del valor de tasación, continúe reclamando la deuda restante a la familia.
El juez argumentó que el valor de la finca era suficiente para cubrir el principal del préstamo hipotecario e incluso superior a éste y que era el banco el que se la había quedado, por lo que resultaba "circunstancial" que en la subasta el valor fuera inferior y por lo tanto la ejecución solicitada "únicamente" podría continuar para costas e intereses. Además añadió que no se podía desconocer el origen, puesto que la causa de la crisis económica vendría dada por “la mala gestión del sistema financiero” y “las hipotecas basura”.
La sentencia causó un gran revuelo tanto entre las entidades financieras que defienden estar actuando bajo el amparo de la ley, como entre todos los afectados por hipotecas que reclaman establecer este sistema.
Finalmente, la entidad financiera presentó un incidente de nulidad que la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra aceptó a trámite, pendiente de resolver en amparo ante el Tribunal Constitucional.
¿Qué experiencia tiene la legislación española en cuanto a dación en pago?
La jurisprudencia española en cuanto a dación en pago es antigua. La primera sentencia al respecto data de 1875. Actualmente hay jurisprudencia del tribunal supremo y de los tribunales superiores que avalan plenamente la figura legal de la dación en pago.
La dación en pago se está convirtiendo en una figura muy socorrida para garantizar que el deudor cumple con el banco en caso de que no pueda hacer frente a los pagos de sus cuotas. La posibilidad de "entregar las llaves a la entidad financiera y cancelar la hipoteca" existe, se llama dación en pago.
La dación en pago en España aparece regulada en varias leyes y reglamentos.
La Ley Hipotecaria, en su artículo 140, deja abierta la posibilidad de pactar en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.
En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. La Ley Hipotecaria vigente prevé la dación de pago, siempre y cuando se pacte con la entidad crediticia o acreedor antes de formalizar el préstamo hipotecario. En caso de no haber un pacto entre deudor y acreedor, según lo dispuesto en el artículo 105 de la misma ley, la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil.
El Código civil español no habla de la dación en pago como modo extintivo de las obligaciones, aunque da por supuesta la institución en los artículos 1.521 "El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago" y artículo 1.636: "Corresponden recíprocamente al dueño directo y al útil el derecho de tanteo y el de retracto, siempre que vendan o den en pago su respectivo dominio sobre la finca enfitéutica".
La Ley Concursal actualmente vigente en España, permite que una empresa con dificultades para hacer frente a sus pagos pueda solicitar entrar en concurso de acreedores. Lo que le abre un horizonte en el que poder negociar y buscar una solución que pasa incluso por condonar parte de la deuda (quita), algo que han hecho numerosas inmobiliarias desde que pinchó la burbuja para poder empezar de cero. Sin embargo, los ciudadanos no lo tienen así de fácil, denuncian los afectados, ya que la posibilidad de recurrir a la ley concursal no afecta a los acreedores con una garantía real, como ocurre con los créditos hipotecarios.
Dación en pago. Requisitos
Requisitos que se ha de presentar para poder apreciar la existencia de una dacion enpago:
1) En la dación en pago existe una sola obligación: la que se trata de extinguir y que surge a la realidad jurídica cuando se celebra el negocio jurídico que vincula a acreedor y deudor, y los compromete a cumplir lo pactado.
Evitando la confusión terminológica que, en materia de dación en pago, existe en la doctrina y en la jurisprudencia.
Dicha confusión se manifiesta en dos aspectos:
a) En la dación en pago existe una sola obligación: la que se trata de extinguir con la propia dación.
b) Cuando se quiera referir a la institución jurídica que se estudia, emplear términos como «cesión» o «adjudicación en pago».
Tanto la doctrina como la jurisprudencia emplean la denominación de «adjudicación en pago de deudas» para referirse a la dación, aunque ambas denominaciones no son sinónimas.
2) El animus solvendi. La dación en pago se ha de celebrar con la única intención de extinguir la obligación que vincula al acreedor y deudor. El aliud se ha de realizar a título de pago, de manera que, si se demostrase la existencia de otra intención en la operación que se realiza, estaríamos extralimitándonos del ámbito de la dación en pago.
3) La dación en pago ha de tener lugar un pacto en el momento de vencimiento de la obligación y, además, se ha de producir la realización efectiva de la nueva prestación: la prestación subrogada.
Si el acuerdo de las partes se produce en otro momento de la vida de la obligación que no sea el de su vencimiento, ello supone un indicio para considerar que la operación que se realiza no se trata de una dación en pago.
La capacidad para esta operación se regirá por las reglas del pago, debiendo, por ende, el que da una cosa en pago, tener la propiedad de ella y capacidad para enajenarla (artículo 1.160 CC).
La forma del acto se ajustará a las reglas generales que rigen la de los contratos (arts. 1.278 y sigs.).
En la datio que se trata de configurar se deben de apreciar dos elementos esenciales, de manera que, si se produce la ausencia de cualquiera de ellos, no estamos ante una dación. Dichos elementos, considerados por la doctrina son los siguientes:
Elemento consensual
El acuerdo de las partes y la ejecución del aliud constituyen dos elementos
esenciales que se han de poder apreciar para la propia existencia de la dación en pago, con la finalidad de quebrar la dicción del artículo 1166 CC y no adentrarse en el ámbito del incumplimiento de las obligaciones, con la consiguiente contradicción del principio de identidad de la prestación.
Elemento real
Además de la existencia del acuerdo mencionado que simplemente se produce para atribuir eficacia extintiva al aliud, la dación en pago implica el denominado «elemento real», pues, tras el acuerdo de solvens yaccipiens, se ha de realizar la nueva prestación pactada, en la medida en que la única intención que las partes tienen al celebrar la dación es la de extinguir la obligación que las vincula. Si no se produce la realización efectiva de la nueva prestación, no existedación en pago.
¿Es legal la Dación en pago?
Si, efectivamente es legal, y esta contemplado en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria, donde se contempla expresamente la posibilidad de que el acreedor y deudor hipotecarios puedan pactar la dación del bien inmueble hipotecado en pago de la deuda contraída. Es mas, podemos solicitar el amparo judicial ante negativas de los bancos a recibir los bienes en dación en pago.
El Gobierno modifica la dación en pago
El sector financiero es el último que tiene la palabra para aplicar la DACION EN PAGO: Saldar la deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda, siempre y cuando se trate de la primera vivienda.
El Ministro de Economía y Competitividad, ha anunciado que el Ejecutivo impulsará un "Código de Buenas Prácticas" para las entidades financieras . Texto al que estas entidades se podrán acoger de forma voluntaria, incluyendo entre sus medidas:
- • Permitir la dación en pago a las familias hipotecadas que tengan todos sus miembros en situación de desempleo y cuyos ingresos estén por debajo de un nivel (nivel no determinado aún).
- • Incluir una apuesta por cambiar el apartado referido al pago de la hipoteca en el punto de los intereses, que se pagan al principio, y el capital, que se paga en segundo lugar. Los bancos asumirán parte del riesgo, ya que ese desembolso, produce unos gastos muy elevados.
Los procedimientos de ejecución hipotecaria de éste código y la búsqueda de evitar desahucios, permite habitar a estas familias en paro y con las prestaciones agotadas en la vivienda antes del desalojo, al menos durante dos años (medida que podrá ser también prorrogable). Un periodo de carencia durante el que el desahuciado tendría que pagar una renta justa a la entidad, pues se tomarán cautelas para que no haya una situación de acogimiento abusivo o fraudulento.
Estas medidas que se recogen en el código, son medidas de carácter paliativas, pues el problema de los desahucios se subsanarán cuando las familias tengan trabajo fijo.
Los bancos deben cubrir un determinado porcentaje de la diferencia entre el valor de tasación y el precio al que finalmente se ajusta en subasta. Y es que estos alegan que la pérdida de valor no se debe a un error en la tasación, sino a los movimientos del mercado.
Éstas entidades financieras se han revelado, pidiendo al Gobierno que se eliminen obstáculos para la implantación de las medidas, señalando al ICO que como organismo público podría desempeñar el papel de avalista de aquellos clientes de entidades con graves problemas económicos, incapaces de afrontar sus obligaciones de pagos hipotecarios para que se mantengan en la vivienda habitual en régimen de alquiler y contribuir a evitar tanto los embargos de vivienda como a suavizar sus efectos una vez que éstos ya se han producido.
Pronunciándose también sobre el tema la asociación Adicae, que defiende que sería necesario adecuar la legislación hipotecaria. Además de una modificación de la Ley Hipotecaria, ésta asociación propone; La posibilidad de que los afectados por un procedimiento de embargo o ejecución hipotecaria puedan alegar como motivo de oposición los daños derivados de cláusulas abusivas o malas prácticas; La adjudicación de la vivienda al banco sea realizada por una cantidad no inferior al 80% del valor de la tasación determinado en la escritura de constitución de hipoteca; Solicita, que tras la venta o adjudicación de la vivienda incautada, el banco no pueda perseguir bienes del deudor o reclamar ningún tipo de deuda derivada de la hipoteca más allá de cinco años (actualmente materia de estudio por la Comisión Europea); Limitación en los intereses de demora, calificados de abusivos (debiéndose de encontrar en torno a 1% los tipos oficiales y no en 24% a 29% como están actualmente) y por último, regular las desproporcionadas costas judiciales calculadas sobre el montante total del crédito por los abogados y procuradores de las entidades.
La dación de pago que viene
JOAQUÍN ÁNGEL DE DOMINGO MARTÍNEZ: La manera habitual de extinguir una deuda es el pago, siempre que sea idéntico, íntegro e indivisible. Y otra de las formas es la dación en pago, esto es la entrega de un bien en pago de la deuda, cuando lo acepte el acreedor. Lo que está sucediendo en las hipotecas es que el deudor que no paga pierde su vivienda, y además generalmente sigue debiendo dinero al banco, pues en la subasta pública del inmueble no se ha alcanzado el total del débito. Es verdad que la Ley Hipotecaria (art.140) admite la dación en pago, siempre que así se pacte. Lo que sucede es que casi nunca se ha hecho. Y también es verdad que algún banco ya ha venido admitiendo la dación en pago en el préstamo hipotecario, siempre que sea para la compra de la vivienda habitual, que el importe alcance el 80 % del valor del inmueble, y que el deudor hipotecario sea persona física con residencia en España.
El Gobierno ha optado por la solución ecléctica en un nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias estableciendo una dación en pago voluntaria, para no obligar a la banca a que asuma pérdidas económicas y para no dejar desamparados a las personas más perjudicadas por la crisis. Solución que en cualquier caso es relativamente voluntaria, pues el desprestigio de la entidad bancaria que no se una a esas buenas prácticas va a ser importante.
Esta medida gubernamental va dirigida a las familias que se encuentren en el ´umbral de exclusión´, que son todas aquellas que tengan todos sus miembros en paro, con un nivel de ingresos que no le permitan pagar la hipoteca, y que la vivienda hipotecada sea la única y habitual. Además esos colectivos en riesgo de exclusión podrán gozar de una posible moratoria de dos años antes del desahucio, pagando durante ese plazo una cantidad equivalente a un alquiler, o la opción que los bancos acepten asumir parte de su error al tasar muy cara una vivienda. Lo cual, tendrá dos probables obstáculos: uno, que los efectos retroactivos de una norma choca en principio con la doctrina constitucional; y otra, que las entidades bancarias van a decir que cuando tasaron lo hicieron con el precio que en la época tenía la vivienda. En mi opinión, el tema de la irretroactividad está claro, salvo que el Real Decreto Ley diga lo contrario. Y en cuanto a la tasación, aún siendo esto verdad, me parece bien que los bancos asuman las pérdidas del riesgo que supone la concesión de una hipoteca. Máxime si la vivienda la tasa un perito del banco, pues imagino que no se fían del que traiga el prestatario, pero es éste el que paga la tasación. Además, los bancos van a poder deducirse las pérdidas derivadas de la dación en pago.
Se establece asimismo en esta norma una rebaja de los intereses de demora para los pagos que las familias no puedan afrontar, así como una reforma de todos los procedimientos de ejecución, para hacerlos más ágiles, fáciles y transparentes, fomentando las ejecuciones extrajudiciales notariales. Y un sistema de subastas online creando una base de datos nacional de ejecuciones hipotecarias.
Claro que, como reconoce el propio ministro De Guindos, será preciso evitar los aspectos negativos, tales como la reducción en el fututo de la concesión de préstamos hipotecarios, o que el importe concedido sea inferior, o que los plazos de devolución del préstamo se acorten considerablemente.
¿La dación en pago, está contemplada como ley solo en España o también en otros países?
La dación en pago, no solo está contemplada en el Código civil español sino también en otros países, como pueden ser los latinoamericanos que han copiado el Código Civil español aunque no coinciden en su articulado.
El actual debate sobre la dación en pago ha suscitado muchas veces comparaciones con el caso de Estados Unidos, donde basta la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca llegados al punto en el que el deudor no la pueda afrontar. Pero no es tan sencillo "ir al banco, entregar las llaves y listo".
En España, aunque la dación en pago está contemplada legalmente como opción para que cubra la deuda hipotecaria, lo cierto es que prácticamente nunca se concede una hipoteca con esta única garantía. En los casos de impago, lo más habitual es que se embargue la vivienda, posteriormente se subaste y si no acude nadie a la subasta (que es lo más común), el banco se queda con la vivienda al 50% de su tasación. Si con esto no se cubre la deuda, puede demandar el resto al hipotecado solicitando el embargo de otros bienes o del salario.
Lo que existe en otros países europeos es un panorama legislativo que dista mucho del español. Así, Francia cuenta con la “Ley de la segunda oportunidad”, que prevé la condonación judicial de las deudas de personas físicas mediante la liquidación del patrimonio.
En el caso de Alemania y Portugal, se contempla un proceso de negociación que puede conducir a la condonación parcial de la deuda cuando se trata de “deudores de buena fe”.
La Plataforma Afectados por la Hipoteca (conocido como PAH), defiende el proceso de Alemania y Portugal. Piden al Gobierno que acepte la dación en pago en el ordenamiento jurídico español como forma de poner fin al drama social que supone que un ciudadano pierda su vivienda y siga arrastrando una elevada deuda de por vida, en muchos de los casos.
Pero, la dación en pago en Europa entendida como dar la casa al banco para librarse de seguir pagando la hipoteca, es diferente a la que se plantea en España. Aunque no existe como tal en ningún país de la Unión Europea. Lo que sí existen en otros países vecinos son fórmulas para solucionar los problemas a los que se enfrentan actualmente las familias que no pueden seguir pagando sus cuotas hipotecarias para superar su situación de insolvencia.
De ahí, que el Parlamento Europeo podría presentar una serie de medidas para fortalecer los derechos de los desahuciados. Se trata de una reforma de la Ley Hipotecaria presentada por la Comisión Europea y que actualmente está en proceso de estudio en la Comisión de Economía del Parlamento Europeo.
La medida más destacada que se propone es obligar a los bancos a reconocer al deudor el mismo valor de la vivienda que consta en sus cuentas. Es decir, que en caso de desahucio, el banco no podría en ningún caso adjudicarse la vivienda por menos del 70% del valor que se concedió al crédito (actualmente esta cifra ronda el 40%).
Con este cambio se evitaría que buena parte de los desahuciados acaben además de sin casa con una deuda millonaria con la entidad, un problema que afecta a miles de personas hoy día y que ha fortalecido la reivindicación de la dación en pago.
A parte de esta reforma, la Comisión Europea plantea también establecer que las tasadoras sean empresas realmente independientes y no propiedad de las entidades financieras, como sucede ahora.
Definiciones relevantes en la dación en pago
DEFINICIONES
Se conoce el término de subrogación de hipotecas cuando cambiamos nuestra hipoteca a otra Entidad Financiera o cambiar la hipoteca de banco o caja, con el fin de conseguir una bajada en el tipo de interés de la hipoteca que nos vienen aplicando o abaratar las hipotecas. También se llama subrogación cuando por ejemplo vendemos nuestra vivienda y el comprador se subroga en la hipoteca ya existente sobre la vivienda, es decir se hace cargo de la deuda o se le traspasa la hipoteca existente sobre nuestro piso. También se conoce como subrogación de hipoteca cuando compramos una vivienda nueva y nos hacemos cargo o subrogamos de la hipoteca que tenía el promotor para financiar la construcción de viviendas.
Novación de hipoteca o modificación y cambio de hipoteca es cuando modificamos las condiciones de la hipoteca en el mismo Banco o Caja de Ahorros donde tenemos el préstamo hipotecario. Es decir hacer el cambio de hipoteca en el mismo banco o Caja.
En el momento de la compra de la vivienda, negociamos y aceptamos unas determinadas condiciones para el préstamo hipotecario. Pasado un tiempo, podemos considerar que las condiciones que tenemos no son las mejores y por tanto, es el momento de ir en principio a nuestro Banco y solicitar una mejora en las condiciones. La Entidad como es lógico no está obligada a acceder a nuestras pretensiones y estará dispuesta a hacerlo dependiendo de las compensaciones que podamos ofrecerle (seguros, planes de pensiones, nóminas, las tarjetas de crédito) o bien en base a la presión que realicemos de llevarnos la hipoteca a otra Entidad.
Si el Banco accede, estaremos en lo que se llama Novación de hipoteca y podrá ser en un simple escrito del Banco o una escritura notarial de novación. Si se hace un cambio de hipoteca de variable a fijo, entonces obligatoriamente tendrá que ser ante Notario. Si las condiciones de tipo de interés que nos ofrece nuestro Banco son aceptables, siempre será mas ventajosa hacer la novación ya que los gastos son menores. En el caso que queramos cambiar la hipoteca a multidivisa o contratar el préstamo o crédito en yen o en franco suizo que tan de moda estaba cuando el euribor subía, hemos de cancelar la primera hipoteca y abrir una hipoteca en multidivisa nueva con los consiguientes gastos e impuestos de contratar una hipoteca nueva.
En el caso de que el Banco no acceda, podemos pedir condiciones de tipos de interés a otros Banco o Cajas y si alguna es de nuestro agrado, esta Entidad presentará a nuestro Banco la correspondiente Oferta Vinculante de hipotecas donde se detallaran todos los datos del préstamo y las nuevas condiciones, paso necesario para poder “llevarse” la hipoteca a otro banco. Si al final, nos cambiamos de banco, estaremos hablando de una subrogación de hipoteca y en este caso siempre será en escritura notarial con lo que tendremos unos gastos que asumir a no ser que la nueva Entidad esté dispuesta a asumirlos por hacer una nueva captación de cliente. Especial cuidado hay que tener en el momento de contratar la hipoteca que en el caso de que sea crédito hipotecario en lugar de préstamos hipotecario, no podríamos hacer la subrogación de hipoteca acogiéndonos a la Ley
Dación en Pago, el entorno inmobiliario
Las famosas 'hipotecas basura' o subprime de EEUU, que han hecho temblar las cuentas de resultados de importantes bancos estadounidenses y europeos, no existen en España. No tal y como se conciben en el país norteamericano, pero las entidades financieras españolas han concedido los últimos años hipotecas de alto riesgo aprovechando el boom del sector residencial. Y ahora pueden pagar las consecuencias.
En EEUU se consideran hipotecas subprime a las que el ratio de esfuerzo para el pago (el porcentaje de los ingresos de una familia destinado al pago de la hipoteca) es superior al 35% o cuando se financia más del 80% del coste de la vivienda. En España se mantiene que una hipoteca es de alto riesgo cuando el ratio de esfuerzo es superior al 55% o cuando se financia más del 85% del coste de la vivienda.
Riesgos más altos
"En el mercado español se han concedido créditos incumpliendo estos ratios", asegura Francesc Xavier Mema, catedrático de Economía de la escuela de negocios ESADE. "Las viviendas se tasaban por encima del precio que el comprador pagaba por ellas y de esta manera se cumplía la norma de no conceder más del 85% del valor del inmueble. Los bancos entendían que ese riesgo se limitaba en un contexto de fuertes subidas del precio de la vivienda", explica.
Juan Antonio Maroto, catedrático de Economía financiera de la Universidad Complutense de Madrid va más allá al señalar que se han concedido hipotecas "con cifras de deuda que sobrepasan el 100% del valor tasado, y por tanto la capacidad 'normal' de pago mensual, debido a que a la hipoteca se añaden préstamos personales, pero con la garantía implícita de la vivienda que pasa a poseerse". Al mismo tiempo, señala casos de hipotecas que para alcanzar los ingresos necesario para la compra "se firman de forma mancomunada y solidaria por los varios prestatarios que ocuparan la vivienda, caso que parece se ha producido especialmente en el caso de inmigrantes".
"Los bancos y las cajas españoles son muy poco transparentes, no reconocen sus errores", opina Manuel Romera, director del sector financiero de la escuela de negocios Instituto de Empresa. Estamos en niveles similares de mora y tamaño de créditos concedidos entre Bancos y Cajas de Ahorros. Sin embargo, estás últimas tienen provisionados cerca de 9.000 millones de euros más que los bancos en sus cuentas y han sido marcadas como la oveja negra de nuestro sistema financiero aunque a nivel global las cifras de morosidad entre Bancos y Cajas son muy muy similares.
Santander ha declinado hacer comentarios respecto a si han concedido durante los últimos años hipotecas que podrían considerarse de alto riesgo y como esto les podría afectar en un futuro.
La Caixa, ha lanzado un nuevo producto bautizado "Dación en pago de deuda". Se trata de un figura jurídica por la que el deudor cede el inmueble del que es titular a la caja a cambio de la extinción de la deuda hipotecaria. La entidad que preside Narcís Serra pasa a ser la titular del inmueble, pero en vez de venderlo, en muchos casos lo alquila a precio de mercado, explican fuentes de la caja. La entidad abre la posibilidad de que sea el anterior propietario el nuevo arrendatario, lo que supondría pagar un precio inferior al de la letra. El procedimiento es válido para personas físicas y pisos y quedan excluidos párkings, locales y naves industriales. La Caixa ha realizado un total de 234 subastas de pisos este año, sobre procedimientos iniciados en 2007. Entre enero y junio se han iniciado un total de 870 procedimientos de ejecución hipotecaria y la entidad prevé que se presenten otros 2.000 antes de fin de año.
Pueden llegar los problemas
Las entidades financieras se pueden encontrar ahora con un grave problema. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) cree que es probable que durante 2008 los ratios de dudosidad en el caso concreto de los créditos para la adquisición de vivienda sigan con la tendencia al "alza moderada", iniciada durante el tercer trimestre de 2006. Según datos del Banco de España, la morosidad en España se elevó hasta el 6,1% (vs 5,8% de diciembre 2010). Por su parte, el crédito ha comenzado 2011 registrando una caída mensual del -1,0% (vs + 0,3% de diciembre).
En términos interanuales, la tasa se situó en el 0,5% frente al 0,4% de diciembre.
Analizando sectores:
- La parte positiva se encuentra en la morosidad hipotecaria. Esta se redujo en el cuarto trimestre al 2,4% frente al 2,8% de septiembre del pasado año. Se sitúa así en niveles de finales de 2008. En este sentido, el menor ritmo de destrucción de empleo, y a pesar del repunte de tipos de interés, permite confiar en que se mantenga este comportamiento.
- El lado negativo se observa en el crédito a actividades productivas. Por un lado, en el cuarto trimestre no se registró mejora en el ritmo de contracción. Así la tasa interanual se situó en el -0,6% frente al -0,5% del tercer trimestre.
Destaca el mayor ritmo de contracción del crédito relacionado con construcción e inmobiliario: La morosidad se elevó, en el caso de construcción y el sector inmobiliario. De cara al presente año, en la medida en que el sector residencial ha reflejado menores ritmos de contracción, cabe esperar una reducción de la morosidad de este sector.
Debe destacarse el comportamiento del crédito a industria (excepto construcción). Este mantuvo su lento ritmo de mejora: +0,1% frente al -0,7% del tercer trimestre. Lo anterior apoya el mejor comportamiento de la inversión en bienes de equipo, comportamiento esperamos se mantenga durante este año. Debe señalarse que la morosidad en este sector se mantiene por debajo del 1,0%.
Si se buscan comparativas con otros países desarrollados se puede observar que la morosidad hipotecaria en Estados Unidos, por ejemplo, es superior al 2%. Sin embargo, en el país norteamericano se empiezan a contabilizar como créditos dudosos aquellos en los que se produce el impago de una mensualidad, mientras que en España se registran como tal a partir del tercer impago.
Romera enumera varios factores que empujarán al alza la mora: "se ha producido una subida de las tasas interés importante y el 97% de las hipotecas españolas son de tipo variable; el ratio de esfuerzo de las familias es superior al 50%; los plazos de las hipotecas son mucho más largos y el paro va a aumentar".
¿Embargos en el horizonte?
"Llegaremos a situaciones de morosidad y de embargos parecidos a los de EEUU", pronostica Mena. De aquí surgiría otro problema para las entidades ya que los expertos aseguran que los precios de la vivienda están cayendo, a pesar de lo que dicen los datos oficiales del Gobierno. "La gente que compró su vivienda hace tres años está viendo como el valor de su casa no cumbre el importe de su hipoteca", señala Mena.
"Puede ocurrir que la gente acuda a la oficina del banco a entregar las llaves de su casa porque ve imposible hacer frente al pago de la hipoteca", advierte Romera. Y aquí llegaría el problema para el prestatario, que se encontraría con un bien en su poder que no cubre la deuda del cliente. Al contrario de lo que ocurre en Estados Unidos, donde los hipotecados sólo responden ante la entidad financiera con su vivienda, en España los bancos pueden acudir a la garantía personal, embargando otros bienes o incluso el sueldo de los morosos. "Es difícil que un banco recurra a la garantía personal de un cliente para asegurarse el pago ya que tiene muy poco valor", puntualiza Romera.
Las entidades españolas han titulizado dos de cada tres euros concedidos en hipotecas por lo que no asumirían todas las pérdidas producidas por el impago de una hipoteca. Los compradores de estas titulaciones, desde planes de pensiones hasta fondos de inversión, se verían afectados.
"Para bancos y cajas, sin embargo, el problema sigue siendo asumible, por las provisiones obligadas por el Banco de España, que tienen aún, al menos en el conjunto de las entidades, una tasa de cobertura de morosos muy superior a la de sus homólogos de la UE" asegura Maroto.
Dación en pago, eficacia frente a fiadores
¿Que efectos tiene la dación en pago sobre avalistas o fiadores?
Como todos sabemos, el artículo 1849 CC establece que, si el acreedor acepta en pago de su deuda algo distinto respecto de lo inicialmente debido, queda libre el fiador.
A partir de este precepto, lo más fácil es considerar que la dación provoca su eficacia a partir de la aceptación del acreedor. Sin embargo, respecto de esos terceros que pueden ser la figura del fiador o la persona que hubiese constituido una garantía real sobre alguno de sus bienes, dichos terceros quedan libres a partir del momento de la aceptación del acreedor, pues una cosa es la eficacia de la dación respecto de las partes interesadas y otra cosa es esa misma eficacia respecto de terceros.
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